«ТРОИЦКИЙ ВАРИАНТ – ГОРОД», газета подмосковного Троицка

В этом процессе задействованы все возможные ресурсы – депутаты, Комиссия по разработке Правил землепользования и застройки, Градостроительный совет, Координационный совет ЖСК, газета «Городской ритм». И все это – под флагом кооперативного строительства.

Хроника

Обратимся к истории вопроса. Все началось с заседания представителей ЖСК в кабинете Главы города Виктора Сиднева, куда он пригласил поделиться опытом директора Троицкой строительной компании Александра Летягина. Вскоре усилиями Администрации города Троицкая строительная компания стала флагом кооперативного движения: власть предержащие всеми способами навязывали народу мысль о том, что без Троицкой строительной компании кооперативы не в состоянии что-либо построить.

Администрация города поручила Троицкой строительной компании (Постановление Администрации города № 1295 от 22.12.2009) разработать Правила землепользования и застройки территории, ограниченной улицами Солнечная, Центральная и продолжением Октябрьского проспекта, называемой в народе «Треугольник ЖСК», т.е. локальный нормативный акт, имеющий важное значение для процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Такое решение выглядело очень странно, ведь Администрация города имеет юридический отдел, в котором работают квалифицированные юристы, кроме того, имеются квалифицированные сотрудники в профильных отделах: архитектурном, КУИ. Тем не менее, нормотворческая работа поручается коммерческой строительной (не юридической!) компании, в штате которой, судя по первому варианту текста Правил, юристами и не пахло. Причем поручение дается без какого-либо технического задания: – валяйте, ваяйте, что хотите. Они и наваяли.

Также Троицкой строительной компании поручается проведение предпроектных работ по планировке территории, хотя за предыдущие 4-5 лет по инициативе и силами кооперативов разрабатывались и техническое задание на планировку территории, и проекты застройки, но сейчас все это оказалось ненужным, нестоящим, а то, что сделает Троицкая строительная компания, окажется единственно верным, как будет видно из дальнейшего изложения развития событий.

Далее проект Правил землепользования и застройки принимается Советом депутатов с беспрецедентной скоростью: 124-хстраничный документ был принят на одном заседании и сразу в целом. У меня вызывает большое сомнение, что проголосовавшие почти единогласно за ПЗЗ депутаты хотя бы прочитали полностью этот монументальный труд, не говоря о доскональной проработке всех его многочисленных положений.

«Правила» диктуют

Наш анализ уже вступивших в законную силу Правил землепользования и застройки только подтвердил глубокое убеждение в том, что Правила создают преференции на аукционах по предоставлению земельных участков под жилищное строительство не ЖСК, а коммерческим застройщикам.

И это вполне объяснимо: Правила разрабатывала коммерческая организация и, естественно, разработчики в первую очередь думали о своих коммерческих интересах. В процессе создания ПЗЗ очень неприглядно выглядела роль председателей большинства кооперативов, являющихся членами комиссии по разработке Правил землепользования и застройки: когда надо – «одобрямс» в виде голосования, когда надо – «инициативы» снизу.

Итак, почему ПЗЗ открывают в городе новый этап масштабного коммерческого строительства жилья?

1. Площади выставляемых на аукцион участков

Фактором, определяющим состав участников аукциона, является размер участка, выставляемого на аукцион. Авторы в первом варианте проекта Правил «тактично» поставили предельные размеры для комплексного освоения: минимальный – два гектара, максимальный – семь.

Но даже участок в 2 гектара – велик для одного кооператива, требует кооперации кооперативов. Поэтому у ЖСК «Наука-2» было предложение снизить нижнюю границу до 1-1,5 гектаров – чтобы дать возможность формировать участки для аукциона, которые «по зубам» и одному кооперативу.

Но от председателя ЖСК «Гелиос» Изабеллы Рожковой поступило встречное предложение: установить минимальный размер земельного участка для комплексного освоения равным 5 гектарам. И комиссия по разработке Правил землепользования и застройки от такого предложения «не смогла отказаться». Приняли единогласно. Совет также утвердил такую норму в составе Правил.

Таким образом, от участия в аукционе по приобретению земельных участков для комплексного освоения отдельные кооперативы и даже их небольшие объединения попросту отстранили. Освоить участок размером более 5 гектаров под силу только мощной коммерческой структуре.

Кооперативам оставалась одна возможность – попытаться получить участок не для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а для целей жилищного строительства (законодательно установленная терминология). Для целей жилищного строительства в ПЗЗ установлены предельные размеры участка 0,2-1,0 га. Но есть маленький нюанс: решение о формировании и выставлении участков на аукцион принимает Администрация города, а вот она-то решение о формировании и выставлении на аукцион участков для целей жилищного строительства принимать и не собирается.

История о том, как ЖСК «Наука-2» обращался в Администрацию с просьбой сформировать участки для целей жилищного строительства и что из этого получилось – в статье «Выбор без выбора».

На настоящий момент на «Треугольнике ЖСК», по заявке председателей кооперативов и как прописала Троицкая строительная компания в ПЗЗ, сформированы и зарегистрированы 2 земельных участка размерами 6,5 га  и 5,18 в так называемых «Жилой зоне 1» (ЖЗ1) и «Жилой зоне 2″ (ЖЗ2), общие площади которых равны 6,93 га и 9,05 га соответственно. Вышеуказанные сформированные участки и планируется выставить на аукцион для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Вся остальная земля на «Треугольнике ЖСК» оставлена для муниципального строительства. Таким образом, полностью исключена возможность получения земли (через аукцион) одним отдельным кооперативом. Как тут не вспомнить лозунг «Все в колхоз!». Привет, незабвенные тридцатые!

2. Объемы планируемого строительства

Авторы Правил так хитрили и «прятали» потенциальную экономику застройки территории, что для понимания того, сколько планируется построить жилья, приходится провести нехитрые вычисления.

На данный момент обозначены следующие претензии по разделу территории.

На ЖЗ1 претендуют Троицкая строительная компания и подписавшие с нею договор о совместной деятельности (договор простого товарищества), и руководимые ею четыре ЖСК (будем именовать их далее «Товарищи»), а на южную ЖЗ2 – научные кооперативы и ЖСК «Физик ФИАН».

Кооперативы, вступившие в альянс с Троицкой строительной компанией, заявили в публикации в газете «Городской ритм» размер своих потребностей в земле: 2,4 га из 6,5 га. Остальные 4,1 га, надо понимать, предназначены для Троицкой строительной компании, т.е. больше половины земли в ЖЗ1, заведомо предназначено под коммерческую застройку.

Минимальная плотность населения, установленная Правилами для обеих Жилых зон, равна 150 человек на гектар, а максимальная – 250 человек на гектар.

В соответствии с Постановлением Главы города N 719 от 30.07.2009, планирование территории необходимо выполнять исходя из нормы общей жилой площади 30-35 кв.м на человека.

Для наглядности сведем все данные в таблицу:

	Жилая зона 1		Жилая зона 2
	Минимальный вариант застройки	Максимальный вариант застройки	Минимальный вариант застройки	Максимальный вариант застройки
Площадь, га	6.93	6,93	9,05	9,05
Минимальная плотность населения, чел./га	150		150
Максимальная плотность населения, чел./га		250		250
Норма общей площади на 1 чел., кв.м/чел.	30	35	30	35
Количество квадратных метров жилья	31185	60638	40725	79188

Если принять среднюю площадь одной квартиры равной 70 кв.м (однокомнатные меньше, трехкомнатные больше), получим среднее количество квартир соответственно:

 

Количество квартир

446

866

582

1130

По данным на конец 2009 года в ЖСК «Гелиос» было порядка 150 членов, в ЖСК «Березка» – 54, в ЖСК «Боевое Братство» – 30, в ЖСК «Дом» – 3 человека. Причем, фактически это докризисные цифры. (Скорее всего, эта цифра, когда дойдет дело до денег, уменьшится на 30-50%). Итого, порядка 250 членов, и соответственно 250 квартир. Оставшиеся (минимум 200, максимум 600) квартир, очевидно, Товарищи (или Троицкая строительная компания) будут строить для коммерческой продажи.

Не надо иметь экономического образования, чтобы понимать, что если будет реальный аукцион с реальными коммерческими конкурентами, то они будут ориентироваться на максимальную плотность застройки, так как чем больше построено и продано жилья, тем выше прибыль у застройщиков с данного земельного участка.

Намного круче аппетиты у научных кооперативов. Они претендуют на 5,18 гектаров в ЖЗ2, общая площадь которой равна 9,05 га.

В свое время научные кооперативы вместе с ЖСК «Физик-ФИАН» сообщали о своих потребностях в жилье: примерно 160 квартир. Т.е., научные кооперативы (вернее те, кто ведет дела от их имени) также планируют вести, только намного более масштабную, чем альянс Товарищей, коммерческую застройку в ЖЗ2 (минимум 260 квартир, максимум – 640).

Резюме

Таким образом, в Троицке планируется новое масштабное коммерческое строительство жилья (слегка разбавленное инвесторами из ЖСК), со столь же масштабной вырубкой леса, значительным увеличением населения города и грядущими неизбежными проблемами с коммунальной и социальной сферами города.

Если учесть, что это последний участок на территории города, предназначенный для жилищного строительства, которым может распоряжаться город, при таком подходе по распоряжению землями сомнительно, что проблема с очередниками на жилье в городе вообще когда-либо будет решена.

Сергей Скорбун