«ТРОИЦКИЙ ВАРИАНТ – ГОРОД», газета подмосковного Троицка

Движение ЖСК в Троицке существует уже шесть лет, точнее сказать, существует (и довольно активно), ИДЕЯ строительства жилья для троичан. Но реального продвижения, по различным причинам, не было. Одна из них (наиболее известная, но не единственная), – законодательная норма, по которой землю под строительство надо было выкупать на аукционе, на котором победа жилищного кооператива над богатыми коммерческими застройщиками представлялась маловероятной. Многократные обсуждения не давали новых идей для продвижения. Троицкое отделение Всероссийской политической партии «Правое дело» организовало 3 марта круглый стол по теме «Проблемы реализации права граждан на строительство жилья в форме ЖСК». Были приглашены гости, имеющие отношение к заявленной проблематике, в том числе из областных и федеральных структур.

Глава города В.В. Сиднев приветствовал участников и гостей совещания и обрисовал ситуацию со строительством жилья. Вот краткое изложение выступления:

Когда я пришел на пост главы города, коммерческое строительство в городе шло такими темпами, что Троицк строил больше, чем Мурманская область. В настоящее время нет ни одного нового разрешения на строительство коммерческого жилья, так что обещание остановить такое строительство я выполнил. Но строить жилье необходимо, в том числе для выполнения президентской программы, – мы должны дополнительно выделить 20 квартир для ветеранов войны за федеральный счет. Также Президент дал указание Академии наук представить документы на строительство 5000 квартир для ученых; следовательно, Троицк должен участвовать в такой программе. Сейчас, когда у нас есть генплан, мы можем сформировать участки под строительство. Но кому и как их предоставлять? Пока закон дает единственный путь – через аукцион. Мы хотим строить для своего населения, но тут возникает вопрос: как это осуществить?

В выступлении С.Д. Скорбуна, председателя городского отделения «Правого дела», было отмечена специфика строительства в Троицке. Если жилье строится в Дубне или Пущино, то его приобретут в основном местные жители, а в нашем городе троичане покупают 10–20% квартир, потому что близость Москвы поднимает цены до очень высокого уровня (сейчас на первичном рынке цена 1 кв. м 65 тыс. руб., в то время как себестоимость – около 30 тыс.). Массовое коммерческое строительство идет не в интересах местного населения, так как приезжие, как правило, работают в Москве, там же оставляют свои налоги, а социальная нагрузка (образование, здравоохранение, автомобильные проблемы и т.д.) ложится на местный бюджет, что ухудшает условия жизни троичан. Выход – организовать такое строительство, чтобы его цены и масштабы соответствовали возможностям и потребностям троицких жителей. Реальный платежеспособный спрос на жилье у нас 5–10 тыс. кв. м в год. Федеральный закон №131, ст. 16, определяет в числе других такие вопросы местного значения:

1) обеспечение малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями;
2) создание условий для жилищного строительства.

Последнее – для тех, кто может самостоятельно решать проблему улучшения своих условий, если город создаст возможность некоммерческого строительства. В настоящее время Президент Д.А. Медведев говорит о необходимости возродить движение ЖСК, строить малоэтажное жилье.

В.А. Кириченко привел данные по движению ЖСК в Троицке. Из 700 записавшихся в кооперативы только 10-20 % готовы вложиться в строительство прямо сейчас, мобилизовав все свои возможности. Но аукцион на землю может существенно изменить цены; к примеру, на аукционе в Одинцово первоначальная цена оказалась превышенной в десятки раз, так что она дала увеличение стоимости кв. метра на $890. В.В. Сиднев заметил, что не надо ориентироваться на цены Рублевского шоссе, ведь реальный вклад стоимости троицкой земли в цену строительства – порядка $100 на кв.м жилья. Не надо забывать и о том, что в цену обязательно войдет цена денег за время строительства (до 40%) и риски. Брак по расчету может быть счастливым, только если расчет был верным. Проблема состоит еще в том, что ЖСК теоретически могут строить не более 50 квартир в год.

А.Ю. Летягин, чья фирма построила таунхаусы «Сосны» (он же председатель одного из ЖСК), скептически высказался о готовности кооператоров к реальному решению проблемы строительства жилья. После многолетних разговоров не появилось документации, с которой можно начинать работу. Кооператив – всего лишь один из способов сбора денег, но надо иметь в виду, что на него ипотеку не дадут. Допустим, появится земля; что будут делать кооператоры? Скорее всего, наймут управляющую компанию, которая наймет подрядчика. Вот вам две промежуточные структуры со своими расходами и прибылями. Если начинать работу, не имея готовой документации и строительной организации, то в городе могут появиться «обездоленные пайщики». Сейчас девять ЖСК объединились, они готовы затратиться на реальные работы.

Рекомендуется активность

А.Л. Романович, (партия «Справедливая Россия»), зампредседателя комитета Мособлдумы по аграрному вопросу, землеустройству и т.п., сказал, что выделение земли на льготных условиях именно местным жителям вызывает много замечаний с законодательной точки зрения. Но это всего лишь часть проблемы строительства некоммерческого жилья. Ситуация в троицких ЖСК получается такая: сегодня у меня есть рубль, я хочу его вложить, но что будет завтра – неизвестно. Это проблема более тяжелая, чем земельный вопрос, сейчас в Подмосковье масса земли, пригодной к строительству. Миронов (спикер Совета Федерации) предложил идею трудовых сберегательных касс, где население могло бы брать деньги на строительство жилья под 2-4%, если государство обеспечит такие структуры деньгами. Есть и другие пути оживления строительства жилья, в том числе принятие поправок в законодательство, которые обеспечат жилищным кооперативам льготные условия. Жители Троицка – люди продвинутые, они своими предложениями могут способствовать принятию таких поправок.

Генеральный директор Фонда «Институт экономики города» А.С. Пузанов рассказал о подготовке изменений в федеральное законодательство, которые позволят существенно увеличить возможности некоммерческого жилищного строительства. Этот закон уже прошел первое чтение, когда была сформулирована концепция, сейчас он находится «в высокой степени готовности». В стране должен быть создан обширный некоммерческий сектор жилья, как это имеется в других странах. В него могут входить кооперативы, товарищества частных домовладельцев и т.д. Появление новых форм строительства важно в период кризиса для оживления спроса на жилье. В законе предполагается два варианта поддержки некоммерческого строительства: введение закрытого аукциона между независимыми кооперативами и создание кооперативов при поддержке государства и местного самоуправления, тогда власти сами будут решать, кого включать, кому давать и пр. Вводится четыре категории для желающих вступить в процесс льготного строительства. Ясно, что при введении льгот весьма вероятны попытки извлечь коммерческую выгоду. Поэтому в законодательстве предусматриваются различные антиспекулятивные меры. К примеру, если человек решит продать полученное жилье, он должен будет оплатить стоимость полученных льгот. Для того, чтобы закон был принят, необходима политическая воля. Конечно, есть силы, у которых противоположные интересы, но тем более важна активность тех, кто заинтересован в некоммерческом строительстве.

Председатель Фонда содействия развитию жилищного строительства А.А. Браверман поддерживает инициативы, которые позволят в условиях кризиса вывести на рынок жилья новые земельные участки. Любые формы инициативы населения и органов местной власти в поддержку упомянутых изменений в законах могут явиться той соломинкой, которая сдвинет вопрос с места.

Участники собрания приняли резолюцию, в которой были сформулированы предложения о внесении изменений в статью 30 Земельного кодекса о проведении аукционов, согласно которым вводятся исключения для земельных участков, предоставляемых жилищно-строительным кооперативам, созданным жителями муниципального образования в соответствии с нормами, принятыми органами МСУ. Также было предложено выйти в Минэкономразвития с предложением о проведении в г. Троицке правового жилищно-строительного эксперимента – пилотного проекта «Квартиру через ЖСК».

Александр Гапотченко